Консультации

Земельный участок

Раздел земельного участка, когда развелись уже давно!

Вопрос:

У меня с супругом был развод в конце 2006 года. Разводились через суд.  При разводе в суде, я заявила, что не имею материальных претензий к мужу. Нами в браке по сути был приобретен только земельный участок со стареньким домом, оформили его тогда на мужа. После развода вопросов с землей не возникало, я пользовалась ей, делала там посадки, облагородила территорию. В настоящий момент бывший муж решил продать участок, я готова выкупить у него ½ так как считаю, что ½ принадлежит мне по закону. Подскажите как мне быть? Что мне нужно сделать?

Ответ:

Здравствуйте, Вам необходимо будет обратиться в суд. Подавайте исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества. Постараемся расписать несколько важных нюансов от юристов, которые необходимо знать

  1. В соответствии со ст. 38 ЖК раздел имущества супругов производится как в период брака, так и после его прекращения по требованию любого из них. Суд поделит его между Вами пополам.
  2. По статье 39 ЖК при разделе общего имущества и определении размера долей, последние признаются равными, если иное не прописано в заключенном брачном договоре. Если после этого муж захочет продать свою долю, то у Вас будет преимущественное право ее покупки.
  3. Согласно ст. 250 ГК при продаже доли постороннему лицу остальные хозяева долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных собственников о намерении продать ее другому лицу с указанием цены и других условий. Если остальные сособственники откажутся от покупки или не купят продаваемую долю на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу. При купле-продаже доли с нарушением преимущественного права другой дольщик вправе в течение трех месяцев в судебном порядке перевести на него права и обязанности покупателя, как нового собственника

Если Вам будет необходима помощь в написании искового заявления или представительство в суде, Вы всегда можете обратиться к нашим юристам за юридической помощью.

Добрый день! Обнаружена опечатка (одна буква в моем отчестве) в Свидетельстве на собственность на земельный участок...

Вопрос:

Добрый день! Обнаружена опечатка (одна буква в моем отчестве) в Свидетельстве на собственность на земельный участок от 1993г. Никто в кадастровой палате не обратил на это внимание приняли документы на ошибку обратили внимание в архиве. Можете ли вы помочь в этой ситуации? Я готовила документы на продажу.

Ответ:

Добрый день. Да помочь сможем исправить ошибки. Чтобы назвать точную стоимость пришлите сканы документов.

Распространяется ли льготный режим выкупа (приватизации) земельных участков у государства и муниципальных образований?

Вопрос:

Распространяется ли льготный режим выкупа (приватизации) земельных участков у государства и муниципальных образований (в пределах 20% или 2,5% кадастровой стоимости земельного участка) на собственников расположенной на этих участках недвижимости, если она была приобретена не в процессе приватизации?

Ответ:

В последнее время собственников недвижимости, расположенной на арендуемой у государства или муниципальных образований земле, интересует следующий вопрос. Если указанные объекты недвижимости были приватизированы одними лицами, а затем приобретены в собственность другими (например, по договору купли-продажи или в результате так называемых «слияний и поглощений»), то распространяется ли на них льготный режим приватизации земли?

Напомним, что согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее – Закон о введении в действие ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные в городах численностью населения свыше 3 миллионов человек, продаются до 1 января 2010 года по цене, установленной субъектами РФ в пределах 20% кадастровой стоимости земельного участка (а расположенные в иной местности – в пределах 2,5% кадастровой стоимости), коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Кстати, в Московской области продажа таких земельных участков производится по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, то есть «по максимуму», учитывая отсутствие в регионе городов-миллионников (см. пункт 3 статьи 12 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области»).

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

При этом пункт 2.2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, введенный Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», устанавливает, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Итак, в указанных нормах не говорится о том, что они распространяются только на лиц, непосредственно к которым здания, строения, сооружения, расположенные (располагавшиеся) на выкупаемом земельном участке, перешли в собственность в процессе приватизации. В пояснительной записке к проекту вышеуказанного Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ также нет указания, что льготную цену выкупа земли предполагалось применять только в отношении лиц, непосредственно приватизировавших здания, строения, сооружения, расположенные (располагавшиеся) на выкупаемом земельном участке. Таким образом, указанный льготный режим приватизации земли распространяется и на тех лиц, которые приобрели объекты недвижимости не в процессе приватизации, а иным образом.

Наш вывод подтверждается как судебной практикой (см., например, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20 февраля 2008 г. № А12-09/08-С24), так и разъяснениями государственных органов исполнительной власти (см., например, www. dzo35.ru/faq-meeting. php#qq9 – «Ответы на вопросы в области земельных отношений» на официальном сайте Департамента земельных отношений Вологодской области).

Приватизирую землю в садоводстве. Всего земли 15 соток

Вопрос:

Приватизирую землю в садоводстве. Всего земли 15 соток. Мне говорят что 12 соток бесплатно, а за 3 сотки надо платить. Мне говорят, что оставить 3 сотки земли в садоводстве нельзя, надо чтобы было не менее 5 соток. У меня вопрос: могу ли я отказаться от 3 соток в пользу садоводства? Или мне придется их выкупать?

Ответ:

Уважаемый Андрей! В соответствии с п. 7 ст. 36 местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования. Если в правоустанавливающем документе указана площадь 15 соток, то в собственность Вы можете оформить все 15 соток. Если же в документах на землю указаны только 12 соток, то Вы можете уточнить границы земельного участка до 15 соток с учетом фактического землепользования.

С Уважением, Красовская Ю. В.

По результатам топосъемки оказалось, что граница участка соседа проходит по нашему участку. Что делать?

Вопрос:

По результатам топосъемки оказалось, что граница участка соседа проходит по нашему участку. Что делать?

Ответ:

Уважаемая Оксана! В Вашем случае необходимо проверить правильность постановки на кадастровый учет соседнего земельного участка. Возможно, ранее была допущена кадастровая ошибка (воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости) при проведении землеустроительной организацией геодезических работ. Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

С Уважением, Красовская Ю. В.

Предоставление земельных участков для жилищного строительства без аукциона

Вопрос:

Существует ли возможность предоставления земельных участков для жилищного строительства без аукциона?

Ответ:

Некоторые земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, теперь могут быть предоставлены в аренду для целей жилищного строительства без аукциона.

Для всех земельных участков, предоставляемых без аукциона в соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, законодатель установил особый правовой режим, который выражается в определенных ограничениях аренды.

Так, срок аренды в этом случае не может превышать пяти лет. К таким договорам аренды будет применяться общее правило, установленное п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которому только с согласия арендодателя допускается:

- сдача земельного участка в субаренду;
- передача своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка;
- передача права аренды земельного участка в залог;
- внесение права аренды земельного участка в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ;
- внесение права аренды в качестве пая в производственный кооператив.

В качестве ограничения законодатель также предусмотрел специальное основание для досрочного прекращения договоров аренды земельных участков.

Если арендатор в течение шести месяцев не получит разрешение на строительство, такие договоры подлежат прекращению.

Законодатель установил особый порядок исчисления арендной платы при аренде земельных участков.

Теперь если объекты жилищного строительства на таких земельных участках не введены в эксплуатацию в течение двух лет с момента заключения договора аренды, то арендатор оплачивает арендную плату в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Если же объекты жилищного строительства на арендованных земельных участках не введены в эксплуатацию в течение трех лет с момента заключения договора аренды, то арендатор оплачивает арендную плату в размере не менее 5% в год от кадастровой стоимости земельного участка.

По решению уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления заключению договора аренды земельного участка для целей жилищного строительства предшествует заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Государственной регистрации данный договор не подлежит и считается заключенным в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ. Этот договор аренды является краткосрочным, и срок аренды по нему не может превышать девяти месяцев. После истечения срока аренды договор аренды земельного участка для целей комплексного освоения прекращается и не может быть пролонгирован на новый срок.

Законодатель наделяет арендатора в пределах срока, отведенного для комплексного освоения земельного участка, преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка для целей жилищного строительства. Однако это преимущественное право может быть реализовано арендатором лишь при наличии определенных условий.

Под определенными условиями в данном случае следует понимать:

- наличие утвержденной документации по планировке территории;
- постановку объекта аренды на государственный кадастровый учет.

Еще один новый вариант предоставления государственного или муниципального земельного участка для целей жилищного строительства без аукциона возник в результате дополнения ст. 30 Земельного кодекса РФ пунктом 2.1. Из этого пункта следует, что некоторые земельные участки могут предоставляться определенной категории лиц без проведения торгов.

Эта процедура применяется при соблюдении одновременно следующих условий:

- земельный участок находится в муниципальной собственности либо на него государственная собственность не разграничена;
- земельный участок не предоставлен в пользование гражданам и юридическим лицам в установленном законом порядке;
- земельный участок находится в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
- заявителем, с которым необходимо оформлять земельно-имущественные отношения, является лицо, с которым в установленном законом порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Земельный участок в соответствии с п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставляется бесплатно либо в собственность, либо в аренду. Если заявитель захочет оформить земельный участок в аренду, арендная ставка по договору аренды будет эквивалентна ставке земельного налога. Таким образом, экономические последствия для заявителя при оформлении земельного участка в соответствии с п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ одинаковы.

Если право государственной собственности на земельный участок не разграничено, решение о его предоставлении принимают органы местного самоуправления муниципального района, а если по месту нахождения земельного участка образован городской округ, - то органы местного самоуправления городского округа (см. п. 10 ст. 3 Вводного закона). Если же земельный участок находится в муниципальной собственности, то решение о его предоставлении принимает тот орган местного самоуправления, право собственности которого зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для принятия решения о предоставлении земельного участка в соответствии с п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ должны быть выполнены следующие мероприятия:

- утвержден в установленном законом порядке проект планировки на застроенную территорию, которая подлежит развитию;
- определены технические условия присоединения к инженерным коммуникациям и плата за подключение;
- подано в уполномоченный орган власти заявление о предоставлении земельного участка.

Технические условия и плату за подключение к инженерным сетям в соответствии с действующими тарифами определяет тот орган государственной или муниципальной власти, который принимает решение о предоставлении земельного участка. После утверждения решения о предоставлении земельного участка заявитель вправе установить границы предоставленного земельного участка на местности и провести кадастровый учет.

Объектом земельных отношений может быть только сформированный земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке (см. ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Как видим, у третьих лиц возникает возможность оспаривать в суде соответствующие решения о предоставлении не сформированного в установленном порядке земельного участка по мотивам отсутствия в данном случае объекта земельных отношений.

Следовательно, для того, чтобы снизить эти юридические риски, необходимо обязать органы власти до предоставления земельного участка сформировать его как объект земельных отношений в установленном законодательством порядке или поручить осуществление этих действий заинтересованным лицам.

Могут ли иностранцы иметь в собственности земельные участки в России?

Вопрос:

Могут ли иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица иметь в собственности земельные участки на территории Российской Федерации?

Ответ:

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут приобретать в собственность расположенные на территории Российской Федерации земельные участки, однако на этот счет существует несколько исключений.

В соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Закон РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 «О Государственной границе Российской Федерации» включает в пределы приграничной территории пограничную зону, российскую часть вод пограничных рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, прилегающих к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска. Указом же Президента РФ (который пока не принят) будут утверждены перечни, включающие наименования конкретных территорий из названных выше, на которых запрещается предоставление иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков в собственность.

Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в п. 5 ст. 3 закрепил, что до установления Президентом РФ указанного перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на таких территориях (т. е. на всех приграничных территориях), в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Иными словами, в собственность участки земель сельскохозяйственного назначения указанным лицам не могут быть предоставлены. Следует обратить внимание на то, что в данном Законе речь идет не только об иностранных юридических лицах, но и о тех юридических лицах, в которых доля иностранного капитала составляет более чем 50%.

Указанные юридические лица включены в государственный реестр коммерческих организаций с иностранными инвестициями, зарегистрированных на территории Российской Федерации и, соответственно, в сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний, которые ведет Государственная регистрационная палата при Минюсте России. Соответствующие данные о долях в уставном капитале должны содержаться в их учредительных документах.

Других ограничений законодательством в настоящее время не установлено, однако они могут быть введены федеральными законами в соответствии с приведенной выше статьей Земельного кодекса.

Необходимо также отметить, что иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ). Например, если иностранный гражданин использует земельный участок, предоставленный ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, он не имеет права на бесплатное переоформление его в собственность в порядке ст. 20 ЗК РФ, но может взять его в аренду или приобрести в собственность за установленную плату.

При разводе была устная договоренность с мужем, что гараж принадлежит ему, а дачный участок мне

Вопрос:

При разводе была устная договоренность с мужем, что гараж принадлежит ему, а дачный участок мне. Гараж он продал, сейчас предъявляет права на земельный участок. Как узаконить свое право на участок, так как участком пользуюсь я и взносы выплачиваю я. Данный вопрос возник в связи с приватизацией участка.

Ответ:

Уважаемая Надежда! В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, приобретенное в результате приватизации не является совместно нажитым имуществом супругов, поэтому земельный участок будет являться Вашей личной собственностью.

С Уважением, Красовская Ю. В.

Каковы основания возникновения прав на земельные участки?

Вопрос:

Каковы основания возникновения прав на земельные участки?

Ответ:

Статья 25 ЗК РФ предусматривает, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В связи с этим обратимся к положениям ГК РФ. Перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей установлен п. 1 ст. 8 ГК РФ. Анализируя данный перечень, можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные участки, могут являться:

1) договор или иная сделка;
2) акт государственного органа или органа местного самоуправления;
3) судебное решение, установившее право на земельный участок;
4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

Рассмотрим подробнее данные основания.

В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

Под актами государственных органов или органов местного самоуправления, на основании которых возникают права на земельные участки, следует подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т. д.

Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 3 ст. 225 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ). Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок. Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Юридическое лицо приобрело объект недвижимости, принадлежащее частному лицу, в лизинг

Вопрос:

Юридическое лицо приобрело объект недвижимости (здание производственного цеха), принадлежащее частному лицу, в лизинг. Договор лизинга не предусматривает выкуп данной недвижимости, права лизингополучателя на земельный участок в договоре не указаны. Земельный участок, на котором находится недвижимость, также принадлежит лизингодателю. Имеет ли лизингополучатель какие-либо права на указанный земельный участок?

Ответ:

Из содержания ст. 665 ГК РФ следует, что по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у продавца, определенного арендатором (если по договору данное право не предоставлено арендодателю), и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

В силу ст. 666 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге) земельные участки, как и другие природные объекты, не могут быть предметом договора финансовой аренды.

Действующее гражданское законодательство о лизинге в отличие, например, от норм об аренде зданий и сооружений (ст. 652 ГК РФ) не содержит норм, определяющих права лизингополучателя на земельный участок в случае, если они не определены в договоре.

Поскольку у лизингополучателя возникает необходимость пользоваться земельным участком, на котором находится здание (иначе он фактически не сможет пользоваться и арендованным имуществом), однако при этом соответствующие отношения сторон договора лизинга по поводу земельного участка прямо не урегулированы ни законодательством, ни соглашением сторон, а применимый к ним обычай делового оборота также отсутствует, к таким отношениям в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В рассматриваемой ситуации по аналогии закона должна применяться норма п. 2 ст. 652 ГК РФ, как регулирующая наиболее сходные отношения - отношения по договору аренды зданий и сооружений.

Пункт 2 ст. 652 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, и договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к арендатору переходит на срок аренды ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ земельным участком, который занят указанной недвижимостью и необходим для ее использования в соответствии с ее назначением.


ВЫВОД:

Земельные участки не могут быть предметом договора финансовой аренды (лизинга).

При этом законодательство о лизинге не содержит прямого указания на права лизингополучателя в отношении земельного участка, на котором находится переданное в лизинг здание.

В рассматриваемой ситуации по аналогии закона к лизингополучателю на срок лизинга переходит право пользования земельным участком, который занят зданием производственного цеха и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Последние консультации

Задать свой вопрос:

Статьи

17

Август

О предпринимательстве

Что говорит история о предпринимательстве

12

Апрель

Бухгалтер Сергиев Посад

Согласно действующему законодательству руководители предприятий сегодня имеют возможность не содержать в штате бухгалтера, а привлекать к этой работе сторонние консалтинговые организации, которые специализируются…

10

Апрель

Юридические услуги Сергиев Посад

Юридическое агентство «Кодекс» оказывает юридические услуги в Сергиевом Посаде как юридическим, так и физическим лицам по широкому спектру вопросов. Высокий профессионализм, выгодные тарифы на услуги,…

Схема проезда