Консультации

Сделки с недвижимостью

В неприватизированной квартире прописаны мать-пенсионер и сын...

Вопрос:

Здравствуйте! Ситуация такая: в неприватизированной 3-х комнатной квартире прописаны мать-пенсионер и сын, других наследников нет. Сын в настоящее время отбывает наказание в тюрьме до конца 2012 года. Что будет, если мать умрет? Могут ли сына принудительно выселить в другое жилье, подселить других людей в эту квартиру и т. п.? Какими правами на квартиру он будет обладать после выхода на свободу, сможет ли в дальнейшем приватизировать? Может ли мать сейчас приватизировать квартиру? Что будет в этом случае? Какие плюсы и минусы у первого и второго вариантов?

Ответ:

Здравствуйте. В Вашей ситуации целесообразней было бы приватизировать квартиру на двоих, на мать и сына, либо только на мать. В этом случае матери, чтобы приватизировать данную квартиру необходимо получить от сына доверенность, в которой он наделяет своего представителя полномочиями приватизировать на его имя долю квартиры или получить от него отказ от участия в приватизации данной квартиры. Доверенность или отказ должны быть удостоверены начальником места лишения свободы. Тогда после смерти матери сын будет законным наследником. В противном случае сын будет иметь лишь право пользования данной квартирой.

Юридическое агентство "Кодекс" может оказать Вам услуги по приватизации. Стоимость наших услуг 14 000 рублей (сбор документов и регистрация права собственности).

За более подробной юридической консультацией, Вы можете обратиться к ведущим специалистам Юридического агентства «Кодекс».

Пять лет назад я оформила согласно завещанию о наследстве полдома и землю

Вопрос:

Пять лет назад я оформила согласно завещанию о наследстве полдома и землю. Есть соответствующий техпаспорт, кадастровый номер на землю. Но, к сожалению, документы не зарегистрированы в регистрационной палате. Могу ли я сделать это теперь? Я слышала, что документы на оформление наследственных дел действительны на неограниченный срок. Так ли это?

Ответ:

Для приобретения наследства, как предусматривает ст. 1152 ГК РФ, наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется путем подачи по месту открытия наследства заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации наследника на наследственное имущество, когда такое подлежит государственной регистрации. Наследник, принявший наследство, является обычным правообладателем, и отсутствие регистрации, по закону, никак не ограничивает и не может ограничивать его право собственности на объект недвижимости. В данном случае государственная регистрация права имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение.

Вместе с тем на практике дело обстоит иначе. Для собственника, чье право не зарегистрировано, существует ограничение правомочия распоряжения, и он не может отчуждать каким-либо способом соответствующую недвижимую вещь.

Однако для того, чтобы избежать ограничения правомочий по распоряжению имуществом Вы вправе зарегистрировать право собственности. Регистрация соответствующего права собственности возможна и в настоящее время.

Как помочь родителям приватизировать квартиру в Московской области?

Вопрос:

Здравствуйте. Посоветуйте, пожалуйста, как помочь моим родителям приватизировать квартиру в Московской области. Я прописана в квартире, но проживаю в Австралии в течении уже 13 лет. Являюсь гражданкой Российской Федерации, но не было нужды в получении российского паспорта. Если я начну получать паспорт, то это займёт 6-12 месяцев. По словам моих родителей, я не успеваю к срокам окончания приватизации. Подскажите, пожалуйста, какие документы мне необходимо оформить и где их взять, чтобы не затягивать процесс на год.

Ответ:

Чтобы быстрее приватизировать квартиру на родителей от Вас нужен лишь нотариальный отказ от права приватизации данной квартиры. Это можно сделать и за границей РФ в соответствующем консульстве. За помощью в приватизации квартиры, Вы можете обратиться в Юридическое агентство «Кодекс».

Стоимость данной услуги 14000 рублей (7000 рублей сбор документов, 7000 рублей - регистрация в регистрационной палате).

За более подробной юридической консультацией, Вы можете обратиться к ведущим специалистам Юридического агентства «Кодекс».

Я сдала квартиру фирме...

Вопрос:

Добрый день! Я сдала квартиру фирме. По их просьбе предоставила копию паспорта и копию на собственность. А ведь эти документы можно подделать для того чтобы обманным путем продать недвижимость? Как мне теперь себя обезопасить?

Ответ:

Добрый день! Для купли-продажи квартиры, кроме свидетельства о праве собственности и паспорта необходимо предоставить в регистрирующий орган: технический или кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, правоустанавливающий документ, согласие супругов на куплю-продажу квартиры, нотариальную доверенность.

Без предоставления в регистрирующий орган вышеуказанных документов, регистрация договора купли-продажи, переход права собственности зарегистрировать невозможно.

Так что будьте спокойны. Для уверенности можете периодически заказывать выписки из ЕГРП о зарегистрированных правах на квартиру (в Управлении Федеральной регистрационной службы).

За более подробной юридической консультацией, Вы можете обратиться к ведущим специалистам Юридического агентства «Кодекс».

Возникает ли у супругов право общей собственности на квартиру, приватизированную в период брака одним из супругов?

Вопрос:

Возникает ли у супругов право общей собственности на квартиру, приватизированную в период брака одним из супругов?

Ответ:

Не может быть выдано свидетельство о праве собственности на имущество, являющееся собственностью каждого из супругов. В соответствии со ст. 36 СК РФ к такому имуществу относится:

- имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак;
- имущество, полученное одним из супругов в период брака, но в порядке наследования;
- имущество, полученное одним из супругов в дар как от второго супруга, так и от третьих лиц;
- имущество, полученное по иным безвозмездным сделкам;
- вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и др.) независимо от времени и оснований приобретения, за исключением драгоценностей и иных предметов роскоши.

Факт приобретения имущества до заключения брака, а также отсутствие факта совместных вложений супругов в приобретение имущества устанавливаются на основании правоустанавливающих документов на это имущество.

Кроме таких традиционных и широко известных оснований безвозмездного приобретения имущества, как наследование и принятие в дар, в настоящее время не менее распространенной сделкой, в результате которой право общей совместной собственности у супругов не возникает, является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации. Приватизация жилья - это своего рода дар государства гражданину, значительное большинство квартир были приватизированы безвозмездно, поэтому право общей совместной собственности у супругов при приватизации жилых помещений возникать не может. Супруг, отказавшийся от участия в приватизации жилого помещения и не пожелавший становиться его собственником, не вправе впоследствии претендовать на это жилое помещение по праву собственности. В случае возникновения спора по поводу правомерности заключенного договора передачи жилого помещения в собственность одного из супругов, другой супруг, считающий свои права нарушенными, вправе обратиться в суд с иском о признании такого договора недействительным по общим правилам о признании сделок недействительными (например, отказ его от участия в приватизации был получен путем насилия, угрозы, обмана, злоупотребления доверием и т. п.).

Исключением из этого правила являются только жилые помещения, хотя и полученные в результате приватизации в собственность одного из супругов, но по возмездному договору. Как известно, на начальном этапе приватизации не все жилье передавалось гражданам, проживающим в нем, бесплатно. До 1 января 1993 г. приватизация проводилась с учетом определенной площади занимаемых гражданами жилых помещений в расчете на каждого члена семьи, и какая-то, хоть и незначительная, часть договоров передачи жилых помещений в собственность производилась с денежной доплатой за излишние сверх установленных метры приватизируемой площади. В этом случае на основании договора приватизации жилого помещения у супругов возникает право общей совместной собственности на него, причем независимо от размера произведенной доплаты.

У родителей мужа есть квартира, не приватизированная, в ней прописаны они, мой муж, наш 3-х летний сын...

Вопрос:

Очень нужна помощь! У родителей мужа есть квартира, не приватизированная, в ней прописаны они, мой муж, наш 3-х летний сын и ещё 2 совершеннолетних брата мужа. Сейчас за квартирой числится долг по коммунальным платежам. Приходили приставы, дали срок оплаты до Нового года. Родители хотят квартиру продать, купить меньшую, а разницей оплатить долг. Подскажите, если долг погашен не будет, что будет с теми, кто там прописан? Особенно волнует судьба сына. И перед тем как продавать, её нужно приватизировать? И ещё родственники утверждают, что ребенка надо выписать, т. к. иначе квартиру не продать. Правы ли они? Ответственный квартиросъёмщик-отец мужа.

Ответ:

Добрый день! Что касается судебных приставов, то после Нового года в случае не погашения долга, приставы могут описать имущество на сумму долга.

Перед тем как квартиру продать, её необходимо приватизировать. В Вашем случае, ребенка можно выписать, не лишая его права на приватизацию, то есть в квартиру неприватизированную.

Мы можем оказать Вам услуги по приватизации Вашей квартиры. Стоимость наших услуг - 14000 рублей (7000 рублей - сбор документов, 7000 рублей - регистрация в регистрационной палате) В дальнейшем можем предоставить юридическое сопровождение сделки купли-продажи - 20 000 рублей, без поиска покупателя, данная сумма берется с Покупателя.

С уважением Юридическое агентство "Кодекс"

Мы покупаем квартиру через агентство по генеральной доверенности...

Вопрос:

Мы покупаем квартиру через агентство по генеральной доверенности от хозяина. Сам он живет в Самаре. На совершении сделки купли - продажи приехать не может. Чего нам нужно опасаться при совершении сделки? Квартиру мы приобретаем через ипотеку. Какие документы нужно будет проверять тщательнее?

Ответ:

Совершение сделки по доверенности всегда несет ряд опасностей, проверьте не истек ли срок действия доверенности, не отозвана ли она у нотариуса, проверьте полномочия указанные в доверенности. Проверьте выписку из домовой книги: кто прописан на момент сделки, кто куда выписан, есть ли несовершеннолетние дети, лица находящиеся в заключении и т. д. Возьмите выписку из ЕГРП на объект недвижимости в регистрационной палате по месту нахождения объекта. В ней вы увидите правообладателя квартиры и существующие ограничения (обременения). Соответственно внимательно читайте предварительный договор, договор купли-продажи.

Чего прежде всего следует опасаться при купле-продаже квартиры?

Вопрос:

Сделки по квартире часто превращаются в проблему. Скажите, чего прежде всего следует опасаться при купле-продаже квартиры?

Ответ:

Купля-продажа квартир представляет на сегодняшний момент сложную и длительную процедуру. Причем подвоха здесь можно ожидать как при начальных стадиях заключения предварительного договора, так и на стадии заключительной – государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

По данному вопросу, вставая на защиту покупателя, можно посоветовать, прежде всего, нужно проверить все правоустанавливающие документы на квартиру, проверить полномочия продавца. Оплату следует производить по договору с выдачей соответствующих платежных документов – расписок.

Часто встречающийся случай (проблема) для продавца заключается в том, что в случаях, когда договором предусмотрена оплата после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, недобросовестный покупатель может не исполнить свое обязательство по оплате, что повлечет ущерб продавцу.

Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности на вещь у покупателя. Между тем, поскольку договор купли-продажи является по своей сути возмездной сделкой, исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы.

Вообще оплату цены, установленной соглашением сторон, законодатель непосредственно относит к исполнению договора (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В то же время законодатель отграничивает данное понятие от таких понятий, как переход права собственности и передача недвижимости (п. 2 ст. 551, ст. 556 ГК РФ). Отсюда следует, что государственная регистрация перехода права собственности напрямую не связана с исполнением покупателем обязанности по оплате по договору. Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации.

Стороны вправе в договоре установить специальные сроки для выполнения каждого из вытекающих из договора обязательств в отдельности (имеются в виду обязательства по передаче вещи, по государственной регистрации перехода права собственности и по оплате). В данном случае речь идет о сроке исполнения обязательства. В силу норм ст. 314 ГК РФ обязательство само может предусматривать срок его исполнения, а если такой срок не предусмотрен - обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения.

Что касается оплаты по договору купли-продажи, то надлежащее исполнение продавцом своих обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, не только не лишает, но и в еще большей степени предоставляет продавцу право требовать от покупателя надлежащего исполнения договора с его стороны, включая оплату по договору. Ведь при нормальном гражданском обороте только надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору влечет прекращение этих обязательств, а значит, и договора в целом (п. 1 ст. 408, п. 3 ст. 425 ГК РФ). До того же, пока покупатель не произвел оплату по договору, обязательство по оплате не может считаться прекращенным, и договор признается действующим.

Для обеспечения надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате товара и для защиты прав продавца законодатель предусмотрел специальные правовые средства. Одним из таких средств является так называемый залог в силу закона, который возникает при приобретении покупателем по договору купли-продажи товара в кредит или в рассрочку. Так, продажей товара в кредит признается продажа товара по договору купли-продажи, которым предусмотрена оплата через определенное время после передачи товара покупателю. При продаже товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК). Данная норма применяется и к продаже товара в рассрочку, когда договором купли-продажи предусмотрено специальное условие о рассрочке платежа, содержащее обязательное указание в том числе на порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).

Законодательством также предусмотрены специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем своевременной оплаты товара. Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в соответствии с условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК). Наряду с изложенным закон содержит еще одно интересное средство защиты прав продавца при продаже товара покупателю, когда договор допускает оплату товара после приобретения покупателем права собственности на него. Согласно ст. 491 ГК РФ возможно сохранение права собственности на объект продажи за продавцом до оплаты товара. Так, если договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Стороны в договоре купли-продажи могут установить соответствующие положения, предусматривающие сохранение за продавцом права собственности на объект недвижимости до его оплаты, что послужит дополнительным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю (наряду с сохраняющейся возможностью со стороны продавца не представлять на регистрацию заявление и иные необходимые документы). При действии сторон договора на основе принципов разумности и добросовестности, как того требует ст. 10 ГК, продавец будет в полной мере защищен от нарушения его прав со стороны покупателя путем неисполнения обязательства по оплате товара.

Таким образом, во избежание ситуаций, когда право собственности покупателя по договору купли-продажи квартиры будет зарегистрировано (оспорить данное право можно будет только в судебном порядке), а права продавца нарушены, рекомендуется продавцу при заключении договора квалифицированно использовать те средства защиты своего права, которые предоставлены ему законодательством, путем включения соответствующих детальных положений в договор купли-продажи.

После смерти отца осталась недвижимость в Москве...

Вопрос:

Добрый день! Отец проживал и был гражданином РФ. 6 лет назад он умер. Недавно узнали от родственников со стороны отца проживающих в Москве что после смерти отца вся недвижимость, где проживал и был прописан отец перешла в право маме т. к. они не были разведены и что кроме неё никто не может претендовать на эту недвижимость. Вопрос заключается в том, что нужно предпринять, чтобы мама вступила в законное право на наследство и возможно ли ещё это реализовать т. к. прошло уже 6 лет. Сама мама проживает и имеет постоянный вид на жительство в Латвийской Республике.

Ответ:

Вам нужно обратиться к нотариусу, по последнему месту регистрации умершего, собрать пакет правоустанавливающих документов на недвижимость, а далее подготовить и подать исковое заявление в суд о принятии и вступлении в наследство.

За более подробной юридической консультацией, Вы можете обратиться к ведущим специалистам Юридического агентства «Кодекс».

Занимаетесь ли вы рассмотрением вопросов об оформлении недвижимости в собственность?

Вопрос:

Здравствуйте! Ответьте, пожалуйста, на вопрос: занимаетесь ли вы рассмотрением вопросов об оформлении недвижимости в собственность, если хозяин собственности умер 20 лет назад, а наследники только сейчас решили заняться данным вопросом. Если занимаетесь, то сколько приблизительно могут стоить ваши услуги. Спасибо

Ответ:

Здравствуйте! Вам нужно обратиться в суд с исковым заявлением о вступлении в наследство. Стоимость наших услуг по составлению искового заявления - 3000 рублей, сбор документов для регистрации права собственности - 7000 рублей, регистрация права собственности в регистрационной палате - 7000 рублей. Рады будем помочь.

Последние консультации

Задать свой вопрос:

Статьи

17

Август

О предпринимательстве

Что говорит история о предпринимательстве

12

Апрель

Бухгалтер Сергиев Посад

Согласно действующему законодательству руководители предприятий сегодня имеют возможность не содержать в штате бухгалтера, а привлекать к этой работе сторонние консалтинговые организации, которые специализируются…

10

Апрель

Юридические услуги Сергиев Посад

Юридическое агентство «Кодекс» оказывает юридические услуги в Сергиевом Посаде как юридическим, так и физическим лицам по широкому спектру вопросов. Высокий профессионализм, выгодные тарифы на услуги,…

Схема проезда